Bańka Domowa wersja 2.0

W USA rynek nieruchomości odpowiada za około 1/7 PKB. Przez dziesiątki lat tworzony był mit bezpiecznej formy oszczędzania dla milionów Amerykanów. Stąd na dzień dzisiejszy nieruchomości stanowią ok. 50% wartości majątku Amerykanów. Jest to potężna liczba, bliska 130 bilionom USD. Dla porównania PKB Polski to około 1 bilion USD.

Jak pamiętamy z 2008 roku, gdy pękła poprzednia bańka związana z sektorem nieruchomości, świat obiegł kryzys gospodarczy. Podobne zawirowania były widoczne po problemach z nieruchomościami w Chinach.

A teraz ciekawa rzecz. W czasie pandemii COVID-19, gdy biura opustoszały i nakazano ludziom siedzieć w domach, pojawił się cudowny pomysł biznesowy. Zagospodarowywanie olbrzymich powierzchni (bagien i nieużytków) oraz budowanie w niezwykle szybkim tempie setek tysięcy domów. Floryda w zaledwie 18 miesięcy zbudowała nowe miasta (np. Lakewood Ranch). Ceny domów były przystępne, kredyty dostępne. Jako że na nieużytkach prawie nic nie było, podatki katastralne (od wartości nieruchomości) były marginalne. Prosta kalkulacja wskazywała, że zamiast wynajmować mieszkanie w Nowym Jorku lub Chicago za 5000 USD miesięcznie, można mieć dom ze spłatą kredytu tej samej wysokości przez zaledwie 10 lat.

Nie trzeba było długo czekać. Nowe domy sprzedawały się na pniu. Oczywiście popyt nakręcał ceny i już po 2 - 3 latach „wirtualna” wartość nieruchomości wzrastała do 1 miliona USD. Wydawać by się mogło, że spełnia się amerykański sen. Ale nic bardziej mylnego.

W tej chwili internet obiegają filmiki pokazujące, że te domy się rozsypują. Pęknięcia, zbutwiałe balustrady, odchodzące tynki. No dobra, można powiedzieć, że spieszyło się, więc robota była niedokładna. Ale to nie koniec historii. Tysiące ludzi pokazują zatrważające roczne rachunki (czyli zestawienie kosztów posiadania nieruchomości). Albowiem po 5 latach asesorzy wyceniają domy według ich nowej wartości i nakładają podatki katastralne w wysokości 2–3%. To już samo wydłuża spłatę kredytu do 20 lat.

I teraz wisienka na torcie. Po kilku huraganach z Florydy wycofały się wielkie firmy ubezpieczeniowe. Pozostały małe, które de facto ustalają dowolne stawki ubezpieczeń. I dzieje się tak, że żądają około 5% składki od „wirtualnej” wartości nieruchomości. To powoduje, że właściciel płacił około 50 tysięcy dolarów rocznie za kredyt i opłaty, a teraz zmuszony jest płacić około 100 tysięcy dolarów rocznie. Gdy doliczy się konieczne remonty poprawiające fuszerkę, przeciętny nabywca z czasów COVID-19 musi się zadłużać w banku, bo pensja nie wystarcza na pokrycie kosztów podatków i ubezpieczeń.

Trochę przypomina to kredyty frankowe, ale jest to zupełnie inny mechanizm.

Szacuje się, że ten wysyp nieruchomości z okresu COVID-19 stanowi od 2 do 5% rynku. Ceny drastycznie spadają od sześciu miesięcy. W niektórych regionach są już poniżej cen zakupu z okresu pandemii. Ludzie na rolkach w mediach społecznościowych opisują swoje historie, pokazując, że musieli znaleźć nową pracę, bo nie mogli już pracować zdalnie. Ale właśnie zostali zwolnieni i czeka ich eksmisja. Nawet jeśli spłacą kredyt, nie będą w stanie zatrzymać nieruchomości, bo nie stać ich na podatki i ubezpieczenia.

Nadmiar gotówki z okresu wychodzenia z kryzysu 2008 roku oraz prosperity czasu pandemii został ulokowany na giełdzie (w szczególności w spółkach Big Tech) oraz na rynku nieruchomości. Za dwa, góra trzy okresy katastralne rozliczeniowe ta sytuacja może wybuchnąć jak bomba. Ale na razie jest to temat tabu.